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中级房地产备考考点:房地产估价(11)

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中级房地产第八章考点

 

★ 房地产估价报告概述 ★

房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见,可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”,是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复,也是记述估价过程、反应估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

★ 房地产估价报告的组成 ★

由八大部分组成:①封面;②目录;③致估价委托人函;④估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

 

(一)封面

封面的基本要素包括:①估价报告名称。一般为房地产估价报告。也可根据估价目的而具体化,如房地产抵押估价报告、国有土地上房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告等。②估价项目名称。③估价委托人(名称或者姓名)。④估价机构(名称)。⑤注册房地产估价师(姓名、注册号)。⑥估价作业期。⑦估价报告编号。

 

(二)目录

目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码,以便于委托人或报告使用人对估价报告的框架和内容有一个总体了解,并容易查找到其感兴趣的内容。

 

(三)致估价委托人函

致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的信件。

 

(四)估价师声明

 

(五)估价假设和限制条件

估价假设和限制条件是对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定,以及对由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。

房地产价值受许多因素的影响,在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的前提条件既不是委托人也不是估价师可以随意假定的。假定一是要基于事实之上,二是要根据估价目的的需要。因此,如果不是估价目的的需要,对于确定性因素,不得进行假设;对于不确定因素,估价师应勤勉尽责,予以必要的专业关注,针对估价项目的具体情况,做出合理且有依据的假定。严禁为了迎合委托人的高估或低估要求,有意编造估价假设和限制条件。

估价假设和限制条件主要包括以下方面:①对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定;②对估价对象有关状况的假定;③对评估的价值前提的说明;④对估价方法使用前提的说明。

 

(六)估价结果报告

估价结果报告应简明扼要地说明下列事项:

  • 估价委托人
  • 估价机构
  • 估价目的
  • 估价对象
  • 价值时点
  • 价值类型
  • 估价依据
  • 估价原则
  • 估价方法
  • 估价结果
  • 其他需要说明的事项
  • 估价人员

 

(七)估价技术报告

估价技术报告应较详细地叙述下列内容:

  • 估价对象分析
  • 市场背景分析
  • 估价方法选用分析
  • 估价的详细测算过程
  • 估价结果及其确定理由

估价技术报告一般应提供给估价委托人,但因知识产权、商业秘密等原因也可以不提供给估价委托人。如果不提供给估价委托人的,应事先在估价委托合同中约定。

 

(八)附件

附件是估价报告的重要组成部分,是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料,包括:①估价委托书复印件;②估价对象位置示意图;③估价对象外观、内部状况以及周围环境和景观的照片;④估价对象权属证明复印件;⑤估价机构营业执照复印件;⑥估价机构资质证书复印件;⑦注册房地产估价师注册证书复印件。

 

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