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中级房地产备考考点:房地产估价(10)

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中级房地产第八章考点

 

假设开发法计算中各项的求取

(一)开发经营期

在假设开发法中,开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期,即价值时点,终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

1

 

(二)开发完成后的房地产价值

例如,根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元,出租率为90%,运营费用占租金的30%,报酬率为10%,可供出租的使用面积为38000平方米,运营期为47年,则未来建成的该写字楼在建成时的总价值可估计为:

 

1

(三)扣除项目金额

扣除项目即开发所必要的各项成本、费用、税金及应获得的正常利润,均是假设开发法计算中应当扣除的项目,具体包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

要注意它们均是取得待开发房地产以后到把待开发房地产开发完成,还需要的正常支出及应获得的正常利润,不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。

投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。

 1

(四)折现率

折现率是等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率,它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

 

【例题】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2平方公里,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”、“五通一平”熟地的单价为800元/平方米;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。

【解】

1.设该成片荒地的总价为V

2.该成片荒地开发完成后的总价值=800×2000000X60%=9.6(亿元)

3.开发成本和管理费用等的总额=2.5×2=5(亿元)

4.投资利息总额=(V+V×4%)×[(1+10%)3—1]+5×[(1+10%)1.5—1]=0.344V+0.768(亿元)

5.转让税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

6.开发利润总额=(V十V×4%+5)×15%=0.156V+0.75(亿元)

7.购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V(亿元)

8.V=9.6—5—(0.344V+0.768)—0.576—(0.156V十0.75)—0.04V

V=1.627(亿元)

 

故:荒地总价:1.627(亿元)    荒地单价:81.35(元/平方米)

 

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