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中级房地产备考考点:房地产估价(9)

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中级房地产第八章考点

 

假设开发法概述
假设开发法:也称为剩余法、预期开发法、开发法,是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

 

假设开发法的本质与收益法相同,是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

 

假设开发法与成本法的区别:成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到,需要求取的是土地价值。

 

假设开发法适用于:评估具有开发或再开发潜力的房地产价值,例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴)。统称为“待开发房地产”。

 

运用假设开发法估价6个步骤:

(1)调查了解待开发房地产的状况;

(2)选择最佳开发利用方式;

(3)估算开发经营期;

(4)预测开发完成后的房地产价值;

(5)预测开发所必要的支出及应获得的正常利润;

(6)进行具体计算,求出待开发房地产的价值。

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假设开发法的基本公式
假设开发法的基本公式待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费 

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【2017中级经济师考试试题】利用假设开发法估价,会使评估价值偏高的情形是()。

A.后续开发建设的必要支出大的

B.后续开发建设的应得利润大的

C.开发完成后的房地产价值大的

D.开发期长的

【答案】C

【解析】根据基础公式判断,选项C会导致评估价值偏高,ABD导致价格偏低。

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润—取得待开发房地产的税费

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现金流量折现法和传统方法
现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别:1.对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况做出的,即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在现金流量折现法中,是模拟房地产开发过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。

2.传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成时止;即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,即首先要将它们折算到同一时间上的价值(直接或最终折算到价值时点上),然后再相加减。

3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。因此,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。 

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