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中级房地产备考考点:房地产估价(8)

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中级房地产第八章考点

 

建筑物折旧的求取方法

求取建筑物折旧的方法主要有:年限法、市场提取法、分解法。

建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命:

起始点

终止点

自然寿命

竣工之日

主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间

经济寿命 竣工之日

建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间

 

建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄:

实际年龄 从建筑物竣工时起至价值时点止的年数,类似于人的实际年龄
有效年龄 指根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄,类似于人看上去的年龄

 

建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。

建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命,分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。

建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

如果建筑物的有效年龄比实际年龄小,就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之,就会缩短建筑物的剩余经济寿命。

建筑物的有效年龄是从价值时点向过去计算的时间,剩余经济寿命是从价值时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间,两者之和等于建筑物的经济寿命。

如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时,建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

利用年限法求取建筑物的折旧时,建筑物的寿命应为经济寿命,年龄应为有效年龄,剩余寿命应为剩余经济寿命。

 

年限法中最主要的是直线法。它是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧求取方法,这种方法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

 

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