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中级房地产备考考点:房地产估价(7)

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中级房地产第八章考点

 

重新购建价格的求取

重新购建价格也称为重新购建成本,是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。其中的重新取得可理解为重新购买,重新开发建设可理解为重新生产。

应注意以下三点:

(1)重新购建价格应是价值时点时的价格

(2)重新购建价格应是客观的价格

(3)建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格,土地的重新购建价格应是在价值时点状况下的价格

土地的重新购建价格可分为重新购置价格和重新开发成本。求取建筑物的重新购建价格分为:重建价格和重置价格。

重建成本

相同的材料+相同的技术+价值时点的价格+与原物相同 复制,完全复原,适用于有保护价值的建筑物
重置成本 价值时点材料(新材料)+价值时点技术(新技术)+价值时点的价格+同等效用

替代,适用于一般项目

一般情况下重置价格低于重建价格。

建筑物的重新购建价格可以采用比较法、成本法求取,也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有:单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

单位比较法

以被估价建筑物为整体,选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位,通过类似建筑物的这种单位造价,进行修正求取 简单、实用、粗略,主要有单位面积法和单位体积法

分部分项法

先分解为各个独立的构件或分部分项工程,测算其数量和单价或成本,再加和 注意:结合各项特点使用计量单位,不要漏项也不要重复
工料测量法 分解为建筑材料、建筑构配件和设备,然后测算,加和

详细、准确;费时费力,需要其他专家参与。主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新构建价格

指数调整法 利用有关成本指数或变动率

用于检验其他方法的测算结果

 

建筑物折旧的求取

建筑物折旧的原因

【建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

 

1、物质折旧:也称有形损耗,是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。

 

2、功能折旧:也称无形损耗,是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

 

3、经济折旧:也称外部折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。

  • 不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变,包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等),也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。经济折旧区分为永久性的和暂时性的。

 

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