取证-经济师
只是迈进财务圈的第一步

中级房地产备考考点:房地产估价(5)

 汇总推荐:中级房地产考点汇总 

 

中级房地产第八章考点

 

收益法的计算公式

最一般的公式
上式中,V为房地产的收益价格;Ai为房地产未来第i年的净收益(假设发生在年末,下同。实际估价中如果净收益不是发生在年末,做相应的调整);Y为房地产的报酬率;n为房地产的收益年限(自价值时点起至未来可获收益的年限)。

收益年限无限年且其他因素不变的公式

V=A÷Y
此公式的假设前提:(1)净收益每年不变为A;(2)报酬率大于零为Y(3)收益年限n为无限年。

收益年限有限年且其他因素不变的公式

前提条件:(1)净收益A每年不变;(2)报酬率Y不等于零;(3)收益年限n为有限年
用途:(1)直接用于计算价格;(2)相同类型房地产不同年限价格之间的换算;(3)相同类型房地产比较不同年限价格的高低;(4)用于比较法中因期限不同进行的价格调整。

净收益在未来的前若干年有变化的公式

净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况:一是收益年限无限年,二是收益年限有限年
1、收益年限无限年的公式:

此公式的假设前提是:(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化为A;(2)报酬率大于零为Y;(3)收益年限n为无限年。

2、收益年限有限年的公式:

此公式的假设前提是:(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化为A;(2)报酬率大于零为Y;(3)收益年限为有限年n。

预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式

预测房地产未来t年的净收益分别为A1、A2、A3、…、At;第t年末的价格为Vt,则其现在的价格为

 

净收益的求取

净收益的测算途径为两种:一是基于租赁收入测算净收益;二是基于营业收入测算净收益。

▼基于租赁收入测算净收益的公式为▼

 

报酬率的求取

报酬率也称为回报率、收益率,是一种折现率,是与利率、内部收益率(也称为内部报酬率)同性质的比率。

报酬率=投资回报÷所投入的资本。

在收益能力相同的条件下,风险大的房地产的价值低,风险小的房地产的价值高, 风险大的房地产选取的报酬率高,风险小的房地产选取的报酬率低。

求取报酬率的方法:累加法和市场提取法。报酬率=无风险报酬率+风险报酬率

无风险报酬率也称为安全利率,是无风险投资的报酬率,是资金的机会成本。

风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。

累加法的一个细化公式为:报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

市场提取法是通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出报酬率。

 

赞(0)
当前位置: » 中级房地产备考考点:房地产估价(5)

今日福利

发表于经济师急救中心干货大合集
查看:13500回复:135

福利贴:中级经济师考试免费学习干货大集合 (←点击即可查看)



2019经济师考试已提上日程

助教微信号:325108020(暗号:120)

想先人一步?胜人一筹?需要助教老师指导?考友加油打气?学习课程辅导?

以上问题,请添加助教老师微信号,都可以一一解决,你负责专心学习,老师负责疑难杂症~

问题答疑板块 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

经济师考试难度如何?半个小时看完分析结果↓

入门备考名师导航礼包中级经济师机考改革礼包