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中级房地产备考考点:房地产估价(3)

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中级房地产第八章考点

 

对可比实例成交价格进行处理

建立比较基准

(1)统一房地产范围:进行“有无对比”

(2)统一付款方式;统一到成交日期一次性付清为基准

(3)统一价格单位

  • 建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积÷建筑面积   
  • 套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积   
  • 使用面积下的单价=建筑面积下的单价×建筑面积÷使用面积

 

交易情况修正

交易情况修正:如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理,称为交易情况修正。

对于交易税费非正常负担的修正:

  • 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额                   
  • 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额                    
  • 买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

 

如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率,即:

  • 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
  • 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

则:

 

市场状况调整(交易日期调整)

市场状况调整:将可比实例在其成交日期时的价格调整到在价值时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,也称为交易日期调整。

通常是采用价格指数或价格变动率进行市场状况调整。价格指数有定基价格指数和环比价格指数。

为便于理解和掌握,补充下列内容(至表格结束):在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期,如果是以某个固定时期作为基期的,则为定基价格指数;如果是以上一时期作为基期的,则为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见下表

价格指数的编制原理

时间

价格 定基价格指数 环比价格指数
1 P1 P1/P1=1

P1/P0

2

P2 P2/P1 P2/P1
.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

n-l

Pn-1 Pn-1/P1 Pn-1/Pn-2
n Pn Pn/P1

Pn/Pn-1

 

采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为:

采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为:(从“下一期”开始,到“价值时点”结束)

可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格

 

房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。

  • 其中,采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:(“平均每月比上月”)

可比实例在价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数

  • 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:(“平均每月”)

可比实例在价值时点的价格=可比实例在其成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)

 

房地产状况调整

房地产状况调整:是把可比实例房地产状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。

房地产状况调整分为:区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。

  • 采用百分率法进行房地产状况调整的公式为:

可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格

  • 采用差额法进行房地产状况调整的公式为:

可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象状况下的价格

 

求取估价对象价值

有5个可比实例,经过各种修正和调整之后,就会得到5个价值。

需要将它们综合成一个价值,作为比较法的测算结果。

综合的方法主要有平均数、中位数、众数三种。

 

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