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中级房地产备考考点:房地产估价(1)

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中级房地产第八章考点

 

房地产估价的概念

专业房地产估价只有房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员(注册房地产估价师)可以从事。专业房地产估价是房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师,为了特定目的,遵循公认的原则,按照严谨的程序,依据有关文件、标准和资料,在合理的假设下,采用科学的方法,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。

 

【2017年中级经济师考试试题】我国从事专业房地产估价的人员应是()。

A.评估师

B.注册房地产估价师

C.不动产估价师

D.专业房地产评估人

【答案】B

【解析】专业房地产估价只有房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员(注册房地产估价师)可以从事。

 

房地产估价的原则

市场价值

房地产经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额

抵押价值

房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值

抵押净值

抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值

投资价值

房地产对某个特定单位或个人的价值

现状价值

房地产在某一特定时间的实际状况下的价值

 评估房地产的市场价值,应遵循以下原则:

  • 独立、客观、公正原则:要求注册房地产估价师和房地产估价机构站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值
  • 合法原则:要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
  • 价值时点原则:要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格
  • 替代原则:要求估价结果与估价对象类似的房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内
  • 最高最佳利用原则:要求估价结果是在房地产最高最佳利用状况下的价值,最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模和档次等
  • 房地产抵押价值和抵押净值评估,除应遵循房地产市场价值评估的原则外,还应遵循谨慎原则
  • 房地产投资价值和现状价值等其他价值和价格评估,应根据估价目的和价值类型,从上述原则中选择适用的估价原则,并可增加其他适用的估价原则

 

【2017年中级经济师考试试题】抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值是()。

A.投资价值

B.拍卖保留价

C.计税价值

D.抵押净值

【答案】D

【解析】抵押净值抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

 

 

房地产估价的程序

房地产估价工作应按下列程序进行:

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