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中级房地产备考考点:房地产开发项目管理(7)

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中级房地产第七章考点

 

房地产开发项目竣工验收

房地产开发项目竣工验收的条件

开发项目竣工验收应当具备下列条件:

①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容,达到使用要求

②有完整并经核定的工程竣工资料,符合验收规定

③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告

④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件

⑤有施工单位签署的工程保修书

⑥建设行政主管部门出具的认可文件及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕

⑦有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许的使用文件

房地产开发项目竣工验收的程序

1.工程竣工扫尾

竣工扫尾工作主要包括硬件准备和软件准备两方面

①硬件准备方面:房地产开发企业编制竣工验收计划,施工单位全面落实竣工验收准备工作。

②软件准备方面:施工单位应负责工程技术档案资料的整理,分类归档,装订成册。

2.施工单位竣工预验

施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后,应在施工单位内部组织自验收或初步验收,确认工程竣工、具备竣工验收各项条件。预检合格后编制竣工报告。

竣工报告应包括已完成工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等内容。

3.施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申请

4.监理单位核查

监理单位核查竣工报告,对工程质量做出评价。经过预验和核查,签署认可意见后,向房地产开发企业提交工程竣工验收报告。

5.专项验收

房地产开发企业提请规划、公安、消防、环保、城建等有关部门进行专项验收。

6.竣工验收

房地产开发企业审查竣工报告,并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。

7.问题处理

验收中如果发现工程存在一些轻微缺陷,则应要求施工单位在限定时间内消除缺陷后再签署合格证书;如果有重大质量问题,房地产开发企业认为还不具备竣工验收条件的,则要经过参与验收的各方共同讨论形成会议纪要,并签字确认。会议纪要中应包括正式交工验收前,施工单位尚需完成的工作清单,待这些工作完成后,再由施工单位重新提出竣工验收申请。

8.办理移交

经验收合格的单项工程,连同相关技术资料,一并移交房地产开发企业。

9.竣工验收备案

办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:

①工程竣工验收备案表

②工程竣工验收报告

③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件

④施工单位签署的工程质量保修书

⑤法规、规章规定必须提供的其他文件

⑥商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

 

 

房地产开发项目竣工结算

房地产开发项目竣工结算是指房地产开发企业和施工单位根据国家有关法律、行政法规规定和合同约定,在施工单位完成合同约定的全部工作后,对最终工程价款的调整和确定。竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

 

 竣工结算的编制依据主要是:

①国家有关法律、行政法规、规章制度和相关的司法解释

②国务院建设行政主管部门以及各省、自治区、直辖市和有关部门发布的工程造价计价标准、计价办法、有关规定及相关解释

③施工发承包合同、专业分包合同及补充合同,有关材料、设备采购合同

④招投标文件,包括招标答疑文件、投标承诺、中标报价书及其组成内容

⑤工程竣工图或施工图、施工图会审记录,经批准的施工组织设计,以及设计变更、工程洽商和相关会议纪要

⑥经批准的开、竣工报告或停工、复工报告

⑦建设工程工程量清单计价规范或工程预算定额、费用定额及价格信息、调价规定等

⑧工程预算书

⑨影响工程造价的相关资料

 

 竣工结算应按下列三个阶段进行:

(1)结算编制准备阶段

(2)结算编制阶段

(3)结算编制定稿阶段

 

 竣工结算的编制方法:

(1)采用总价合同的,在合同价基础上对设计变更、工程洽商以及工程索赔等合同约定可以调整的内容进行调整

(2)采用单价合同的,应计算或核对竣工图或施工图以内的各个分部分项工程量,依据合同约定的方式确定分部分项工程项目价格,并对设计变更、工程洽商、施工措施以及工程索赔等内容进行调整

(3)采用成本加酬金合同的,应依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更、工程洽商、施工措施等内容的工程成本,并计算酬金及有关税费

 

 竣工结算中涉及工程单价调整时,应遵循以下原则:

①合同中已有适用于变更工程、新增工程单价的,按已有的单价结算

②合同中有类似变更工程、新增工程单价的,可以参照类似单价作为结算依据

③合同中没有适用或类似变更工程、新增工程单价的,结算编制受托人可商洽承包人或发包人提出适当的价格,经对方确认后作为结算依据

 

 竣工结算文件组成:

竣工结算文件一般由竣工结算汇总表、单项工程结算汇总表、单位工程结算汇总表和分部分项(措施、其他、零星)工程结算表及结算编制说明等组成。

竣工结算编制说明可根据委托工程的实际情况,以单位工程、单项工程或建设项目为对象进行编制,包括的内容有:工程概况,编制范围,编制依据,编制方法,有关材料、设备、参数和费用说明,其他有关问题的说明等。

竣工结算文件提交时,应同时提供与竣工结算相关的附件,包括所依据的发承包合同调价条款、设计变更、工程洽商、材料及设备定价单、调价后的单价分析表等与竣工结算相关的书面证明材料。

 

房地产开发项目竣工决算

竣工决算是指整个房地产开发项目建设工程全部完工并经验收以后,由房地产开发企业按已确定的实物数量和货币形式对房地产开发项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用、建设成果和财务状况进行的综合测算和分析。

 

 竣工决算与竣工结算既有联系又有区别,主要区别如下:

包含的范围不同

编制人和审查人不同

目标不同

竣工结算仅包含建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、室外配套工程费及合同规定给施工方的其他费用;竣工决算包括从筹建到竣工全过程的全部实际费用,即除上述费用外,还包括土地取得费用、前期费用、管理费用、销售费用、财务费用等。 竣工结算一般由施工单位编制,房地产开发企业审查;竣工决算的文件,由房地产开发企业负责组织人员编写,上报主管部门审查。 竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据。竣工决算是正确核算新增固定资产价值,考核分析投资效果,建立健全经济责任的依据,是反映房地产开发项目实际造价和投资效果的文件。

 

 竣工决算的内容:

(1)竣工财务决算说明书

(2)竣工财务决算报表

(3)房地产开发项目工程竣工图:是工程竣工验收后,反映建设工程结果的图样

(4)工程造价比较分析:批准的概算是考核房地产开发项目工程造价的依据

 

 竣工决算的编制程序是:

①收集、整理和分析有关依据资料

②清理各项财务、债务和结余物资

③填写竣工决算报表

④编制房地产开发项目工程竣工决算说明

⑤进行做好工程造价对比分析

⑥整理、装订竣工图、开工与竣工报告、重大质量技术措施记录

⑦上报相关部门审查

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