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中级房地产备考考点:房地产开发项目管理(4)

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中级房地产第七章考点

 

房地产开发项目合同概述

房地产开发项目合同是指房地产开发企业或其代理人与项目承包人或供应人为完成一确定的房地产开发项目所指向的目标或规定的内容,明确相互的权利义务关系而达成的协议。

房地产开发项目合同的内容:

①合同的当事人

②合同的标的

③标的的数量和质量

④合同价款或酬金

⑤合同期限、履行地点和方式

⑥违约责任

⑦解决争执的方法

房地产开发项目合同体系:

房地产开发企业和工程承包单位是两个最主要的合同关系

(1)房地产开发企业的主要合同关系

  • 房地产开发企业与有关各方签订工程咨询合同、工程勘察设计合同、工程监理合同、工程施工合同、工程货物采购合同、融资合同等

(2)施工单位的主要合同关系

  • 分包合同
  • 货物采购合同
  • 运输合同
  • 加工合同
  • 租赁合同
  • 劳务供应合同
  • 保险合同

(3)项目合同体系构成图

 

 

房地产开发项目合同策划

合同类型选择

合同类型 内容
总价合同 需要投标人对建设项目报一个总价,合同履行后,工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由施工单位承担,适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目
单价合同 整个合同期间执行同一合同单价,工程量按照实际完成的数量进行计算的合同,工程量清单计价模式即是确定单价合同的基础
成本加酬金合同 房地产开发企业向施工单位支付工程项目的实际成本,按照事先约定的某一方式支付一定酬金的合同

 

合同主要条款拟定

需要仔细斟酌的主要条款如下:

  • 适用于合同关系的法律,以及合同争议处理的方式
  • 付款方式:如采用进度付款、分期付款、预付款或由施工单位垫资
  • 合同价格的调整条件、范围、调整方法,特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定
  • 合同双方风险的分担
  • 对施工单位的激励措施:各种合同都可以订立奖励条款,恰当地采用奖励措施可以鼓励施工单位缩短工期、提高质量、降低成本
  • 为了保证双方诚实守信,必须有相应的合同措施,如工程中的保函、保留金和其他担保措施,合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等
  • 施工单位的材料和设备进入施工现场后,则作为房地产开发企业的财产,没有房地产开发企业或工程师的同意不得移出现场

 

 

房地产开发项目合同管理的内容

一般而言,开发项目实施阶段涉及的合同主要有施工合同、监理合同及设备、材料采购合同等。合同管理包括签订管理、履行管理和档案管理。

施工合同管理

1.签订管理

签订管理分为签订前管理和谈判签订管理两个部分。

  • 签订前管理:

在具备与承包人签订施工合同的前提条件时,应对承包人的资格、资信和履约能力进行预审

预审的主要内容为:①资质等级证书;②营业执照;③施工的实际能力;④财务情况;⑤社会信誉

  • 谈判签订管理:

在谈判时,对合同内容要具体,责任要明确,对谈判内容双方达成一致的意见,要有准确的文字记载

 

2.履行管理

施工合同内规定的应由房地产开发企业负责的工作,是保证合同最终实现的基础

  • 在合同履行过程中,应注意以下几点:

①严格按照施工合同规定,履行应尽的义务

②按施工合同规定对施工活动进行监督、检查

 

3.档案管理

在工程项目全部竣工后,应将全部合同文件加以系统整理,建档保管

 

监理合同管理

1. 签订管理

在签订合同前,房地产开发企业应对监理公司的资格、资信及履约能力等情况进行充分的调查了解

2. 履行管理

按照监理合同的规定行使权利

  • 监理合同中规定的房地产开发企业的权利,主要是以下三方面:

①对设计、施工单位的发包权

②对工程规模、设计标准的认定权及设计变更的审批权

③对监理方的监督管理权

3. 档案管理

 

设备、材料采购合同管理

1.签订管理

  • 合同标的:应明确材料、设备名称、品种、型号、规格
  • 技术标准和质
  • 材料数量和计量方法
  • 包装要求
  • 交付方式
  • 材料价格

2.履行管理

采购合同订立后,应依《经济合同法》的规定予以全面地、实际地履行

  • 按规定的标的履约
  • 按合同约定的期限、地点交付货物
  • 按合同规定的数量和质量交付货物
  • 按约定的价格和结算条款履约

 

房地产开发项目合同争议的解决

协商

合同纠纷当事人在自愿友好的基础上,互相沟通、谅解,从而解决合同纠纷的一种方式。

发生合同纠纷时,当事人首先应考虑通过协商方式解决。

优点:

①简便易行,能经济、及时地解决纠纷

②有利于维护合同双方的友好合作关系,使合同能更好地履行

③有利于和解协议的执行

 

调解

合同纠纷当事人在不能达成和解协议时,在经济合同管理机关或有关机关、团体主持下,通过对当事人进行说服,促使双方互相做出适当的让步、平息争端、自愿达成协议,以求解决合同纠纷的方式。

优点:能较经济、及时地解决纠纷,有利于消除合同当事人的对立情绪,维护双方的长期合作关系

 

仲裁

是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议,自愿将争议交给第三方做出裁决,并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。

如果当事人之间有仲裁协议,争议发生后又无法通过协商或调解解决,则应及时将争议提交仲裁机构仲裁。

 

诉讼

指合同纠纷当事人依法请求人民法院行使审判权,做出有国家强制保证实现其合法权益,从而解决纠纷的一种方式。

合同纠纷当事人之间如果未签有仲裁协议,或不能就提交仲裁达成一致的,则以诉讼作为解决争议的最终方式。

 

经典例题

【例题:单选】下列合同中,工程量增减风险由承包人承担的是(  )。

A.成本加固定额酬金合同

B.成本加比例酬金合同

C.单价合同

D.总价合同

【答案】D

【解析】总价合同需要投标人按照招标文件的要求,对建设项目报一个总价,合同履行后,工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担,因此,它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目。

 

【例题:多选】下列房地产开发项目有关合同中,属于房地产开发项目建设单位涉及的合同有(  )。

A.设计合同

B.采购合同

C.监理合同

D.分包合同

E.劳务合同

【答案】ABC

【解析】1. 房地产开发企业的主要合同关系:工程咨询、工程勘察设计、工程监理、工程施工、工程货物采购、融资等合同。

2.施工单位的主要合同关系:①分包合同;②货物采购合同;③运输合同;④加工合同;⑤租赁合同;⑥劳务供应合同;⑦保险合同。

 

【2017年试题】当事人在自愿友好基础上经沟通并达成谅解,从而解决房地产开发项目合同纠纷的方式是(  )。

A.仲裁

B.诉讼

C.调解

D.协商

【答案】D

【解析】合同纠纷当事人在自愿友好的基础上,互相沟通、谅解,从而解决合同纠纷的一种方式。发生合同纠纷时,当事人首先应考虑通过协商方式解决。

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