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中级房地产备考考点:房地产开发项目管理(3)

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中级房地产第七章考点

 

房地产开发项目工程招标概述

工程招标是由房地产开发企业(或招标代机构)公开提出交易条件,以征询施工单位的最佳方案

工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应

工程招投标的目的是为了签订合同

 

房地产开发项目工程招标的方式

招标方式

优点 缺点
公开招标

无限竞争性招标

可选范围大,有利于取得最佳的工程方案,体现了公平竞争的准则

投标人数量多,评标的工作量较大,招标时间较长、费用较高

邀请招标

有限竞争性招标或指名竞争方式,不少于3家

简化了招标程序,节约招标费用和节省招标时间,减少了一定风险 招标竞争的激烈程度不够,有可能漏掉某些有竞争力的施工单位

房屋建筑和市政基础设施工程的施单项合同估算价在200万元人民币以上,或者项目总投资在3000万元人民币以上的,必须进行招标

 

房地产开发项目工程招标的程序

①招标前的准备工作;②发出招标公告或邀请书;③投标人资格预审;④发售招标文件;⑤开标、评标和授标;⑥签订工程承包合同

招标前的准备工作

招标前的准备工作包括落实招标条件和编制招标文件

 项目招标应具备下列条件:

  • 按照国家有关规定需要履行项目审批手续的,已经履行审批手续
  • 建设资金或资金来源已经落实
  • 有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料
  • 法律、法规规定的其他条件

 招标文件应包括下列内容:

  • 投标须知,包括工程概况,招标范围,资格审查条件,工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明),标段划分,工期要求,质量标准,现场踏勘和答疑安排,投标文件编制、提交、修改、撤回的要求,投标报价要求,投标有效期,开标的时间和地点,评标的方法和标准等
  • 招标工程的技术要求和设计文件
  • 采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单
  • 投标函的格式及附录
  • 拟签订合同的主要条款
  • 要求投标人提交的其他材料

投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等,一般不得超过投标总价的2%,最高不得超过50万元。标底应在开标前保密,一个招标工程只能编制一个标底。

 

发出招标公告或邀请书

招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标工程的性质、规模、地点以及获取招标文件的办法等事项

采用邀请招标的项目应当向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。投标邀 请书应当载明上述招标公告规定的事项

 

投标人资格预审(可选)

投标人资格预审目的在于通过对参加投标的施工单位技术水平、财务实力和施工管理经验等方面的审查,剔除不合格的施工单位,提高招标机构的工作效率,降低招标成本

当资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人

 

发售招标文件

招标人应在招标公告规定的时间发售招标文件

同时,将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案

招标人需对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有招标文件收受人,并同时向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容作为招标文件的组成部分

招标人对于发出招标文件可以酌情收取工本费

 

开标、评标和授标

 接收投标文件:

提交投标文件的投标人少于3个的,招标人应依法重新招标

 开标:

开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行,开标地点应为招标文件中预先确定的地点。

开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。

开标时,投标文件出现下列情形之一的,应作为无效投标文件,不得进入评标:

①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;

②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章,或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;

③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;

④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;

⑤组成联合体投标的,投标文件未附联合体各方共同投标协议。

 评标:

评标由招标人依法组建的评标委员会负责,评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上的单数,其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3评标委员会完成评标后,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人

 授标:

招标人应根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人,在投标有效期截止时限30日前确定中标人

 

签订工程承包合同

招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内,订立书面合同

订立书面合同后7日内,中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案

中标人不与招标人订立合同的,投标保证金不予退还并取消其中标资格

招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应给予赔偿

 

经典例题

【2017年中级经济师考试试题】在房地产开发项目施工招标中,若中标人不与招标人订立合同而给招标人造成损失,招标人的合理做法是()。

A.取消中标人的中标资格并没收其投标保证金

B.追究中标人的违约责任并要求其赔偿损失

C.损失超过投标保证金输入的部分,要求中标人双倍赔偿

D.通过诉讼方式要求中标人订立合同并没收其履约保证金

【答案】A

【解析】 本题考查房地产开发项目工程招标的程序,根据规定,中标人不与招标人订立合同的,投标保证金不予退还并取消其中标资格。

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