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中级房地产备考考点:房地产开发项目管理(2)

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中级房地产第七章考点

 

房地产开发项目勘察设计概述

房地产开发项目勘察设计是工程勘察工程设计的简称。

 房地产开发项目工程勘察:

房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求,查明、分析、评价房地产开发建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件,编制开发项目工程勘察文件,为开发项目的工程设计和施工提供科学依据的系列活动。

工程勘察主要包括:

①工程测量

②工程地质勘察

③水文地质勘察

工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应

一般分为初步勘察和详细勘察,对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目,还应进行施工勘察

初步勘察应满足选址和初步设计的要求;详细勘察应符合施工图设计的要求;施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察

初步勘察的内容:

  • 初步查明地质与构造
  • 岩石和土壤的物理力学性质
  • 地下水埋藏条件和冻结深度
  • 场地不良地质现象的成因和分布范围等

 

详细勘察的内容:

  • 查明地质构造
  • 岩石和土壤的物理力学性质
  • 对地基的稳定承载能力作出评估
  • 提供不良地质问题防治工程所需要的参数和资料
  • 查明地下水的埋藏条件和侵蚀、渗透性、水位变化幅度及规律等

 

 房地产开发项目工程设计:

房地产开发项目工程设计是依据房地产开发项目工程建设目标,运用工程技术和经济方法,对房地产开发建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证,编制建设工程设计文件的活动。

房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

对于技术要求复杂的房地产开发项目,必要时要在初步设计基础上进行扩大初步设计或技术设计。对于技术要求简单的房地产开发项目,经有关主管部门同意,并在合同中有约定不进行初步设计的,可在方案设计审批后直接进行施工图设计。

 

房地产开发项目工程勘察管理

 房地产开发项目工程勘察管理的概念和内容:

(1)编制工程勘察任务书:由房地产开发企业或其委托专业公司编制

(2)选择勘察单位:可采用直接委托公开招标邀请招标方式

(3)勘察准备:一是提供基础资料,落实勘察所需水电等条件;二是审查勘察方案是否合理,进度是否满足要求

(4)勘察现场监督:主要围绕勘察质量勘察进度监督进行

(5)审查勘察成果报告:内容应完整,分析应合理,数据应可靠,并具有实用性,确保勘察成果深度与设计深度要求相适应,与施工要求相衔接

 

 房地产开发项目勘察设计工作程序:

 

房地产开发项目工程设计管理

 房地产开发项目工程设计管理概念及意义:

房地产开发项目工程设计管理是指房地产开发企业通过一定方式整合资源,以发挥资源的作用,实现房地产开发设计目标的活动过程。

工程设计管理是开发项目管理的龙,是确保工程功能、质量和进度的前提和基础,是做好工程投资控制的关键。

抓住工程设计管理这个龙头,开发项目工程建设的成本、质量、进度等控制目标才能顺利实现,开发项目管理工作才会有更多主动权,也才能做到事半功倍。

 

 房地产开发项目工程设计管理的模式及其特点:

(1)房地产开发企业直接管理模式

特点:

①房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平,具有设计评审经验和判断能力;

②有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制。

(2)委托专业咨询公司管理模式

特点:

①专业咨询公司长期从事工程设计咨询服务工作,经验较丰富,有利于保证设计质量、进度和降低成本;

②对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低。

(3)委托项目(工程)管理公司管理模式

特点:

①项目(工程)管理公司全权负责设计委托和设计管理工作,可大大减轻房地产开发企业负担;

②项目(工程)管理公司承担受委托管理范围内工程设计的责任,重大方案报房地产开发企业决策。

 

 房地产开发项目工程设计管理的主要内容:

(1)编制设计任务书:设计任务书是落实房地产开发项目工程功能、规模、经济技术指标、风格等方面要求的重要文件之一,是设计单位开展设计工作的主要依据

(2)精心选择设计单位:有针对性地筛选设计单位,并对设计周期、主要设计人员的资格和素质提出明确的要求,特别是要优选项目设计负责人

(3)做好设计文件审查工作

审查的主要内容包括:审查设计文件是否满足设计任务书以及房地产开发企业或投资单位的其他要求,审查设计文件是否达到了该阶段设计深度的要求,审查设计文件是否符合国家、行业和地方的法律、法规、标准、规范等要求。

审查的形式主要有:房地产开发企业内部的专业单项审查、专业之间的交叉审查、专题审查和整体会审等;组织外部相关专家进行评审;根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》规定委托第三方进行审查等。

(4)精心组织设计交底

(5)建立高效、畅通的联络渠道

(6)做好限额设计工作

(7)做好设计变更的管理工作

 

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