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中级房地产备考考点:房地产投资项目方案比选

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中级房地产第五章考点

 

房地产投资项目方案比选

房地产投资项目方案比选的含义:是项目间的比选,即投资机会的比选,也是同一项目的投资方案比选

房地产投资项目方案的类型

独立型方案 互斥型方案

相互关系型方案

指方案之间互不干扰,在选择方案时可任意组合,直到资源得到充分利用为止的一组方案 指选择其中一个方案,则其他方案就要被排斥的一组方案。互斥方案可按照服务寿命长短,分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案;按照规模,分为相同规模和不同规模的方案 根据方案间相互关系的不同,可分为混合型方案、互补型方案、现金流相关型方案

房地产投资项目方案比选的作用:有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案,使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用;有利于提高决策者科学决策的能力,避免或减少投资决策中的失误;有利于增强房地产企业市场竞争的能力。

 

计算期相同的互斥型方案比选

用经济效果评价标准(如FNPV≥O,FIRR≥ic。)检验方案自身的经济性,称为“绝对(经济)效果检验”,先以绝对经济效果方法筛选方案,然后以相对经济效果方法优选方案

必备条件

  • 被比较方案的费用及效益计算口径一致
  • 被比较方案具有相同的计算期
  • 被比较方案现金流量具有相同的时间单位
  • 如果以上条件不能满足,必须经过一定转化后方能进行比较

净现值比较法

当互斥型方案的寿命期相等时,在已知各投资方案的收益和费用的前提下,直接计算出各方案的净现值,以净现值较大的方案为最优方案,还可用净将来值、净年值等指标进行方案比选

净现值率比较法

净现值与投资现值之比,在投资资金受到强制约束情况下,采用净现值率
采用净现值率比较法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值率比较法是从单位投资收益的角度进行方案比选,而净现值比较法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同,所以评价的结论就可能不同,即当决策者受到的最大制约是资金不足时,选取净现值率大的方案

差额投资内部收益率法

差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
在对互斥方案进行比选时,不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准,只能用投资差额内部收益率进行比选

差额净现值法

对于互斥型方案,利用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法,称为差额净现值法
其分析过程是:首先计算两个方案的净现金流量之差,然后分析投资大的方案相对于投资小的方案所增加投资在经济上是否合理,即差额净现值是否大于零。若△NPV≥O,表明增加的投资在经济上是合理的,投资大的方案优于投资小的方案;反之,则说明投资小的方案是更经济的

 

计算期不同的互斥型方案比选

对于计算期不同的互斥型方案比选,要求一是设定一个合理的共同计算期;二是给计算期不等于寿命期的方案选择合理的方案接续假定或者残值回收假定

年值法

指将投资方案在计算期的收入及支出,按一定的折现率换算为等值年值,用以评价或选择方案的一种方法。在对计算期不同的互斥型方案进行比选时,特别是参加比选的方案数目较多时,年值法是最为简便的方法。年值法使用的指标有净年值与费用年值
净年值法:是通过计算各方案净效益的等额年值(NAV)进行比较,以净年值较大的方案为优
费用年值法:是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较,较低的方案为较优方案。在各互斥型方案之间的效益基本相同,但效益又难以量化时,用费用年值法进行方案比选。

现值法

当互斥型方案的计算期不同时,各方案的现金流量在各自计算期内的现值—般不具有可比性。如果要使用现值指标进行方案比选,必须设定一个共同计算期。
最小公倍数法:也称为方案重复法,是以各备选方案计算期的最小公倍数作为方案比选的共同计算期;并假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行,即各备选方案在其计算期结束后,均按与其原方案计算期内完全相同的现金流量循环至共同计算期结束。在此基础上,计算出各个方案的净现值,以净现值最大的方案为最优方案
年值折现法:是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。在对计算期不同的互斥方案进行比选时,净现值最大且非负的方案为最优可行方案。对于仅有或仅需计算费用现金流的互斥型方案,可比照上述方法计算费用现值进行比选,判别准则是:费用现值最小的方案为最优可行方案

 

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