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中级房地产备考考点:房地产投资项目不确定性分析(2)

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中级房地产第五章考点

 

房地产投资项目敏感性分析

敏感性分析:是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如FIRR、FNPV等)的影响,从中找出敏感因素,分析评价指标对该因素的敏感程度,并分析该因素达到临界值时项目的承受能力

敏感性分析的作用

  • 可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响,从而提高决策的准确性和科学性
  • 可以启发投资项目经济评价工作人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究,以提高预测的可靠性
  • 可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度,了解投资项目的风险根源和风险大小
  • 可以筛选出若干最为敏感的因素,集中力量对它们进行研究,尽量降低其不确定性,进而减少投资项目风险
  • 可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值

 

单因素敏感性分析的方法

单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法

房地产投资项目的敏感性分析中,通常都要求进行单因素敏感性分析

步骤如下

 

房地产投资项目风险分析

房地产投资风险的含义:从事房地产投资而出现不利结果和损失的可能性大小,这种不利结果和损失包括预期收益没有达到(实际收益小于预期收益)和所投入资金的损失

从投资的角度看,房地产投资风险不仅存在风险损失,还存在风险报酬

 

房地产投资风险的特征

 

房地产投资风险识别

概念

风险识别是风险分析的第一步,也是最基础的一步
风险识别是指在风险事故发生之前,人们运用各种方法系统地、连续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生的潜在原因的过程
风险识别包含感知风险分析风险两个环节

目的

为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础;为选择最佳的风险应对方案提供依据

特点

系统性、连续性和制度性

类型

系统风险

(对所有项目产生影响、无法避免或消除)

非系统风险

(对个别项目产生影响、可以避免或消除)

  • 通货膨胀风险
  • 市场供求风险
  • 市场周期风险
  • 变现风险
  • 利率风险
  • 政策风险
  • 政治风险
  • 或然损失风险
  • 收益现金流风险
  • 资本价值风险
  • 比较风险
  • 时间风险
  • 持有期风险

主要方法

问卷调查法、专家调查法和情景分析法

 

房地产投资风险估计及评价

  • 房地产投资风险估计是在房地产投资风险识别的基础上,通过定量分析的方法测度风险发生的可能性及其对项目的影响程度
  • 风险估计分为主观概率估计和客观概率估计
  • 在房地产投资项目经济评价和可行性研究阶段,风险估计是主观概率估计
  • 房地产投资风险评价是对投资项目风险进行综合分析,是依据风险对项目经济目标的影响程度进行项目风险按分级排序的过程
  • 经济指标的累计概率、标准差、变异系数的判别标准为:

1.投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大,风险越小;标准差越小,风险越小;变异系数越小,风险越小

2.投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大,风险越小;标准差越小,风险越小;变异系数越小,风险越小

 

房地产投资风险应对

风险回避

指房地产投资者通过房地产投资风险的识别和估计,发现某项房地产投资活动可能带来巨大的风险损失时,事先就避开风险源地或改变投资方式,主动放弃或拒绝实施该项投资活动,以消除风险隐患

风险组合

将那些类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑,从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况,如分别投资住宅及写字楼

风险控制

适用)

风险发生前采取措施或减少风险因素,降低风险发生概率,或者在风险发生后减小风险损失。主要措施:

  • 防止风险因素的产生
  • 减少已存在的风险因素并对其进行监控
  • 对风险因素进行时间和空间上的隔离
  • 加强投资方的保护能力
  • 稳定、修复和更新受损对象
  • 风险预防的评价
  • 对下一步的预防目标进行审核和规划

风险转移

指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担,如参加保险、租赁等。风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人,以达到降低风险发生频率和缩小损失程度的目的

风险自留

房地产投资者以自己的财力来负担未来可能的风险损失
包括承担风险和自保风险,区别在于:

  • 自保风险需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金
  • 承担风险则无须建立这种计划和基金,当损失发生时,直接将损失摊入成本

 

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