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中级房地产备考考点:房地产投资项目不确定性分析(1)

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中级房地产第五章考点

 

房地产投资项目盈亏平衡分析

投资项目的盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下,通过对其产品产量、成本、利润互相关系的分析,判断投资项目对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。

可以预测分析投资项目的保本点,还可以用来预测分析在某一利润上的临界点;可以进行单方案分析,也可以对多个方案进行比较

盈亏平衡分析分为:线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析

对房地产投资项目,一般只进行线性盈亏平衡分析

盈亏平衡分析的基本原理是利润=销售收入-总成本-税金

总成本包括固定成本和变动成本

固定成本:一定时期一定产量范围内,不随产量变化而变化的成本

变动成本:成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本

 

线性盈亏平衡分析方法

假设条件

  • 产量等于销售量
  • 产量变化,单位变动成本不变
  • 产量变化,产品售价不变
  • 在所分析的产量范围内,总固定成本保持不变
  • 按单一产品计算
  • 所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据
盈亏平衡点的计算 盈亏平衡点就是指项目既不盈利又不亏损、销售收入等于生产经营成本之点
图解法:

根据上述假定条件,投资项目的销售收入、成本费用和产品产量之间存在以下关系:

B=PQ

C=CF+VQ

上式中,B为销售收入;P为单位产品价格(不含税);Q为产品产量;C为总成本费用;CF为总固定成本;V为单位产品变动成本

当产量在0<Q<Q*范围时,B曲线位于C曲线之下,此时处于亏损状态;当产量在Q>Q*范围时,B曲线位于C曲线之上,此时处于盈利状态。因此,B曲线与C曲线的交点BEP对应的产量Q*,就是盈亏平衡点产量

数学计算法:

销售收入=总成本费用+税金+利润

设T为单位产品税金,R为利润,

B=C+R+TQ

PQ=CF+VQ+ TQ+R

【注:将待求设为X,整理公式即可】

评价原则

  • 盈亏平衡点的值越低越好(BEP(V)除外)
  • 盈亏平衡点的值低,说明项目抗风险能力强,说明项目达到较低的年产量就可保本
  • 盈亏平衡点的值低,说明项目能取得较好的经济效益
  • 盈亏平衡点的值低,说明项目单位产品价格高,单位产品成本低,显然项目盈利能力强
  • 盈亏平衡点值低,说明项目生命力强,有较高的竞争能力。盈亏平衡点低,在产品滞销、竞争激烈时,只要生产销售相对较少量的产品,就能保本,使项目能生存下去
  • 线性盈亏平衡分析方法简单明了,但在实际的生产经营过程中,收益和支出与产品产量之间的关系往往并不是呈线性关系,必须设置假定条件

 

经典例题

【例题】某建设项目生产单一产品,已知建成后年固定成本为1200万元,单位产品的销售价格为1800元,单位产品的材料费用为700元,单位产品的变动加工费和税金分别为120元和80元,则该建设项目产量的盈亏平衡点是(  )件。

A. 6666

B.7500

C.10909

D.13333

【答案】  D

【解析】本题考查盈亏平衡分析的计算。BEP( Q)=  12000000/[ 1800-( 700+120+80)]= 13333(件)

 

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