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中级房地产备考考点:房地产投资项目可行性研究(1)

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中级房地产第五章考点

 

房地产投资项目可行性研究的概念

房地产投资项目可行性研究是在房地产投资项目投资决策前,分析论证房地产投资项目投资目标实现的可能性的综合研究过程,通常针对房地产直接投资进行

房地产开发投资:研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标

房地产置业投资:研究项目的出租、经营收入是否能够清偿抵押贷款及实现投资者所要求的最低投资收益率

 

房地产投资项目可行性研究的主要依据

  1. 国家相关法律、法规和制度政策
  2. 国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划以及行业发展规划
  3. 国家宏观经济调控政策、产业政策、行业准入条件等
  4. 城乡规划主管部门出具的相关规划意见
  5. 国有建设用地使用权出让合同或相关权属证书、国土资源主管部门出具的项目用地预审意见
  6. 环境保护主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见
  7. 交通主管部门出具的交通影响评价文件的审批意见
  8. 项目建议书:它是对房地产投资项目的总体设想,主要论证项目的必要性,同时初步分析项目建设的可能性,是进行各项投资准备工作的主要依据
  9. 自然、地理、气象、水文、地质等基础资料
  10. 经济、社会、人口、就业以及房地产供求情况等基础资料
  11. 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料
  12. 国家和行业所规定的经济参数和指标
  13. 项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等
  14. 委托人的意图,是指可行性研究工作承担单位应充分了解委托人投资项目的背景、意图、设想,认真听取委托人对市场行情、资金来源、工作范围等情况的说明
  15. 可行性研究所需要的其他资料

 

房地产投资项目不确定性分析

不确定性分析是通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识,分析项目各个技术经济变量的变化情况及其变化对项目经济效益的影响,以估计投资项目对各种不确定因素变化的承受能力,进一步确认投资项目在财务和经济上的可靠性的分析过程。

不确定性分析包括:盈亏平衡分析(只用于财务效益分析)、敏感性分析和风险分析(可用于财务效益分析和国民经济效益分析)

房地产投资项目的主要不确定因素:

  • 土地取得成本(钱)
  • 建筑安装工程费(钱)
  • 房地产租售价格(钱)
  • 房地产投资项目开发周期(时间)
  • 融资成本(钱)
  • 空置率(钱)
  • 运营成本(钱)
  • 投资收益率(钱)
  • 另外,房地产开发投资项目的可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等,也是房地产投资的不确定因素

 

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